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 ​고객이 주로 궁금해 하는 융자에 관한 질문과  답변 

 

클로징 비용이란?

클로징 비용은 고객이 주택을 크로징할때 다운페이 외의 추가 비용입니다. 클로징 비용은 크게 둘로

나눌수 있습니다. 하나는 주택을 사기 위해 드는 경비이고 하나는 소모 비용이 아닌 미리 내는 비용입니다. 주택을 사기 위한 경비에 속하는 비용은 렌더, 융자 회사, 타이틀 회사, 집 감정서, 집도면, HOA 경비, 카운티 등등에  드는 비용입니다. 미리 내는 비용은 일 년 분 집 보험료, 클로징 하는 달 이자입니다.

에스크로 어카운트가 있으면 약 3개월분의 주택 보험료와 주택 세금을 클로징에서 미리 냅니다.

 

융자에서 자주 쓰이는 단어와 줄임말의 뜻?

LTV는 Loan to Value의 약자로 담보인정비율을 의미합니다. 예를 들어서 융자 액수가  $160,000이고

집값이  $200,000이라면  LTV는  80%입니다.

DTI는 Debt to Income의 약자로 총부채상환비율을 의미합니다. 총부채상환비율(Debt To Income: DTI)은 주택을 사려는 고객이 주택담보대출을 받을 때 미래에 돈을 얼마나 잘 갚을 수 있는지를 소득으로 따져 대출한도를 정하는 것을 말합니다. 세부적으로는 매달 갚아야 할 대출 원리금이 매달간 소득에서 차지하는 비중으로 계산하는데 이 수치가 낮을수록 빚 갚을 능력이 좋거나, 소득보다 대출 규모가 작다는 의미입니다. 예를 들어서 매달 갚아야 할 액수가 $1000이고 매달 소득이 $2000이라면 고객의 DTI는 50%가 됩니다. 컨포밍 융자에서 보통은 DTI가 45% 미만 여야지 융자 승인받기가 쉽지만 다른 조건들(신용점수, 자산, 낮은 LTV)이 좋은 경우 50%까지 승인이 가능합니다.

고정이자와 변동이자의 차이점은? 고정이자는 매달 갚아야 하는 원금과 이자를 합한 숫자가 변하지 않습니다. 변동이자는 일정한 기간 이후에는 이자가 변합니다. 예를 들어 5/1 ARM 변동이자는 처음 5년동안은 이자가 변하지 않지만, 그 후에는 1년마다 이자가 변합니다. 3/1 ARM은 3년 동안은 고정이고 그후에는 1년마다 이자가 변합니다.​

 

고정이자와 변동이자 중 어떤 것을 선택해야 하나?

어떤 종류의 이자로 정하는 것은 고객의 제정 상황에 따라 결정해야 합니다. 고정이자는 모기지를 다

갚을 때까지 원금과 이자를 합한 매달 페이먼트 액수가 같습니다. 고정이자는 이자가 변하지 않아서 안정적이므로 많은 고객들이 선호합니다.

변동이자는 정해진 처음 몇 년이 지난 후에는 이자가 변합니다. 변동이자의 매력적인 점은 처음 몇 년의

이자가 고정이자 보다 낮다는 것입니다. 예를 들어 5/1 ARM은 처음 5년은 고정이자이고 5년이 지난 후 매년마다 이자가 변합니다. 변동이자는 처음 고정이자 기간이 끝나기 전에 집을 바꾸거나 모기지를 다 갚을 예정인 고객들이 선호합니다. 하지만 계획했던 것과 다르게 첫 고정이자 기간이 끝난 후에도 그 집에서 계속 거주하거나 모기지를 갚지 못하면 높은 이자 때문에 힘들 수도 있습니다.

 

재융자를 하는 것이 이익인가?

고객의 상황이 다음 상황 중에 속한다면 재융자가 이익이 될 수도 있습니다.

  • 고객의 모기지 이자가 현제 받을 수 있는 이자 보다 높은 경우

  • 고객의 현제 모기지에 모기지 보험(mortgage insurance)가 있는데 주택 가격이 오른 경우에는 재융자를 하면서 모기지 보험을 없앨 수 있습니다.

  • 처음 융자를 했을때는 고객의 크래딪 점수가 낮아서 높은 이자를 받았지만 지금은 크래딪이 좋아진 경우

  • 융자 햇수를 바꾸어서 매달 상환 액수를 줄이거나 융자 햇수를 줄여서 빨리 갚기를 원하는 경우

  • 주택에서 케시 아웃을 해서 다른 빚을 갚거나 투자를 할 경우

  • ​현재 모기지가 변동 이자여서 고정으로 바꾸기를 원하는 경우

융자담당자에게 현제 모기지와 예상 모기지를 비교할 수 있게 Amortization schedule을 요청하셔서 비교해 보세요. 

 

에스크로 어카운트란(escrow account)?

타이틀 회사를 에스크로 회사라고 부르는 주가 있어서인지,  에스크로 어카운트를 타이틀 회사와 혼동하는 분들이 있습니다. 에스크로 어카운트는 주택 세금과 보험을 위해서 추가로 낸 돈을 렌더가 관리하는 계좌입니다. ​ 다운페이가 20%가 안될 때는 많은 렌더가 에스크로 계좌를 의무화합니다. 하지만 많은 고객은 다운을 20% 넘게 하더라고 에스크로 계좌를 갖기를 스스로 선택합니다. 에스크로 계좌를 갖게 되면 주택 세금과 주택 보험을 한꺼번에 준비해서 내야 한다는 부담이 줄어 들기 때문입니다. 에스크로 계좌가 있으면 원금과 이자뿐만이 아니라 1/12의 주택세금과 보험액수가 렌더에 지급하는 매달 페이먼트에 포함이 됩니다. 이렇게 에스크로 계좌에 모아진 돈은 주택세금과 주택보험의 납부 기일이 오면 렌더가 직접 지급합니다. 세금이나 보험 액수에 변동이 있으면 렌더는 고객에게 통보하여 페이먼트가 조정된다고  보고하게 되어 있습니다.​

 

가장 좋은 이자와 조건을 받는지를 확인하는 방법은?

크로징 경비 예산서(estimated closing fees sheet)를 요구하셔서 모기지 이자, 오리지내이션피, 디스카운트피, 렌더 크레딪 등을 비교하세요. 타이틀 회사 경비, 주택세금, 주택보험 등은 어느 융자회사를 사용하더라도 그 경비가 같습니다. 이해되지 않는 부분은 융자 담당 인에게 설명을 요청하세요.

 

은행을 통해서 직접 융자를 하면 더 나은 이자를 받을 수 있나?

어떤 분은 융자 회사를 통하지 않고 은행과 직접 모기지 융자를 하는 것이 더 이익이지 않느냐고 합니다. 하지만 은행과 직접 융자를 하더라도 홀세일 이자를 받을 수는 없습니다. 저희는 여러 홀세일 렌더와 일하기 때문에 한 은행의 융자 프로그램이나 이자에 국한되어 있지 않고 여러 렌더 중에서 고객에게 가장 맞는 렌더를 찾습니다. 프라임 모기지 융자인 경우는 그날 이자가 좋은 렌더를 찾아서 고객에게 좋은 이자를 제공합니다. 프라임 모기지 융자의 모든 조건을 충족시킬 수 없는 고객에게는그 상황에서 가장 나은 조건으로 융자를 제공하는 렌더를 찾아서 고객의 주택 구매가 성사되도록 도와드립니다. 다른 곳에서 융자를 받을 수 없던 고객을 도와 드릴 때  더욱 큰 보람입니다.

 

이자를 락한다는 것은?

이자를 락한다는 것은 고객이 그날의 이자를 일정 기간 동안 보장해달라고 요청하는 것입니다.  고객은  15일, 30일, 45일, 60일 중에서 크로징하기에 충분한 기간을 선택하여 이자를 락하라고 요청할 수 있습니다. 융자 신청서에 사인하면서 부터 크로징  2 주전 사이에 이자를 락하면 됩니다. 긴 락일수록 이자가 높습니다. 락을 한 기간 내에 크로징를 하지 않으면 연장수수료(extension fee)가 소요됩니다.  하루의 연장 수수료는 렌더에 따라 융자 액수의 0.01%에서 0.03%까지 렌더에 따라 다양합니다.

 

모기지 이자 추세?

고객들로부터 종종 앞으로의 이자 추세를 알려 달라는 질문을 받습니다. 이자를 결정하는 요인은 너무 많기 때문에 이자 추세를 예견하기는 힘듭니다. 

30년 고정이자는 10 yrs Treasury bond yield와 같은 방향으로 움직입니다.

10년 Treasurey bond yield를 보시려면 아래 링크를 클릭하세요.

https://www.cnbc.com/quotes/?symbol=US10Y

 

클로징이란?

클로징은 집 구입의 마지막 단계입니다. 클로징 날짜는 매매계약서를 작성할 때 정하는데 융자를 해야 할 경우에는 계약서 사인한 날로 부터 보통 한달 이 후로 잡습니다. 보통의 경우에는 타이틀 회사에서 클로징 서류에 사인하지만 형편에 따라서는 편한 곳으로 정할 수도 있습니다. 크로징에 올 때는 캐쉬어첵으로 클로징에 드는 비용을 지불하거나 타이틀 회사로 직접 비용을 와이어 할 수 있습니다. 서류에 사인을 다 한 후에 타이틀 회사가 렌더에 필요한 서류를 보낸 후 렌더에서 돈을 타이틀 회사에 보내면 모든것이 마무리됩니다.

집 매매일 경우에는 셀러에게서 집 열쇠를 받게 되고 재융자일 경우에는 새로운 렌더와 융자가 시작됩니다.

 

무엇이 클로징을 지연시키는가?

클로징이 늦어지는 이유는 집매매와 융자에 관련된 자들의 소홀함이나, 집 자체 문제(타이틀, 보수), 혹은 융자에 필요한 서류를 고객이 늦게 보내거나 하는 이유입니다. 경험과 지식이 풍부한 융자 전문가는  클로징이 지연되는 것을 최대한 막을 수 있습니다.

 

PMI 란 무엇인가? 

Private mortgage insurance, 혹은 PMI는 모기지 보험입니다. 컨벤션널론이고 다운을 20프로 미만으로 했을 때 렌더가 요구하는 렌더를 위한 보험입니다. 이 보험은 고객이 론페이먼트 하지 않아서 foreclosure 하는 경우에 렌더에게 발생하는 적자를 커버하기 위한 보험입니다. PMI는 private insurance company에게서 받는데 그 비용은 여러 가지 요건에 따라 달라집니다 - 총부채상환비율, 융자 액수, 상환 기간, 신용 점수, 고객 숫자 등 입니다.

궁금한 점이 있으면 연락해 주세요.

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